De regels voor de oplevering staan in het Burgerlijk Wetboek, en het Juridisch Loket en de Rijksoverheid leggen ze uit. In de praktijk draait het vooral om de volgorde: wat herstelt u voordat de verhuizers komen, en wat kan pas als de kamers leeg zijn? Bij een particuliere verhuizing door Feitsma demonteren, tillen en rijden wij, en pakken wij in als u dat wilt; de oplevering zelf blijft een afspraak tussen u en uw verhuurder. Een geschil met uw verhuurder hoort niet bij een verhuizer; verderop leest u waar u dan advies krijgt.
Verhuistips
Huurwoning opleveren tot de sleuteloverdracht
Meestal levert u een huurwoning op zoals de opnamestaat haar bij het begin van de huur beschrijft, schoon en met het dagelijks onderhoud gedaan; schade die u zelf veroorzaakte herstelt u, normale slijtage niet. Is er geen opnamestaat, dan beslist of u het huurcontract vóór of vanaf 1 augustus 2003 tekende. De voorinspectie legt vast wat er nog moet gebeuren en de eindinspectie kijkt of het gedaan is. Daarna geeft u de sleutels terug, en de verhuurder moet de borg binnen 14 dagen na het einde van de huur terugbetalen, of binnen 30 dagen het restant als hij kosten verrekent.
Uw offerte binnen 1 werkdag
Een persoonlijke prijs van het oudste verhuisbedrijf van Haarlem.
Voorinspectie
De voorinspectie en het rapport
De voorinspectie is meestal twee weken of langer voor het einde van uw huurcontract. Uw verhuurder legt dan in een rapport vast wat u moet herstellen of terugdraaien, meestal met de kosten als u het niet zelf doet. U heeft tot de laatste dag van het contract, maar de eindinspectie is kort daarvoor: wat dan niet hersteld is, mag de verhuurder op uw kosten laten repareren. Vraag dus wanneer die inspectie is en zorg dat het dan af is.
Vraag het rapport op papier, met per punt wat er moet gebeuren. Bent u het oneens, teken dan niet en vraag advies, schrijft het Juridisch Loket.
Komt er geen rapport, dan raadt de Rijksoverheid aan zelf foto's en een beschrijving van gebreken ruim voor de oplevering naar de verhuurder te sturen.
Wat terug moet in de oude staat
Wat terug moet, hangt af van twee dingen: is er bij de start een opnamestaat gemaakt, en wanneer tekende u het huurcontract? Het Juridisch Loket deelt het zo in, net als de Woonbond in zijn uitleg over het opleveren van een woning. Andere woorden voor een opnamestaat zijn woningbeschrijving en inspectierapport. De tabel legt de situaties naast elkaar.
| Uw situatie | Zo levert u op | Bewijs |
|---|---|---|
| Er is een opnamestaat | Zoals de opnamestaat de woning beschrijft, en schoon. Het dagelijks onderhoud hoort erbij; tekende u vóór 1 augustus 2003, dan alleen als de opnamestaat het noemt. Normale slijtage herstelt u niet, schade die u veroorzaakte wel. | De opnamestaat die u bij de start van de verhuurder kreeg en tekende, legt vast hoe de woning was. |
| Geen opnamestaat, contract getekend op of na 1 augustus 2003 | Zoals de woning nu is, wel schoon en met het dagelijks onderhoud gedaan. | De wet gaat ervan uit dat u de woning kreeg zoals ze bij het einde van de huur is. Meent de verhuurder dat ze bij de start in betere staat was, dan moet hij dat bewijzen; wil hij dat u iets terugdraait, dan bewijst hij dat u iets veranderde en dat de woning daardoor slechter werd. |
| Geen opnamestaat, contract getekend vóór 1 augustus 2003 | In goede staat: netjes en zonder beschadigingen. | Vindt u dat de woning bij de start niet in goede staat was, dan moet u dat bewijzen. |
Wat een opnamestaat is
Een opnamestaat beschrijft hoe de woning eruitzag toen u er kwam wonen, bijvoorbeeld welke kleur de muren hadden en of de keuken in orde was. Kreeg u volgens de opnamestaat witte muren zonder gaten, dan laat u de woning ook zo achter, schrijft het Juridisch Loket.
Telt uw papier als opnamestaat? Daarin moeten alle delen van het huis beschreven zijn: staat er alleen ‘De woning is in goede staat’, dan geldt dat volgens het Juridisch Loket niet als opnamestaat. Een opnamestaat is ook niet verplicht. De wet zelf, artikel 7:224 van het Burgerlijk Wetboek, maakt bij een opnamestaat twee uitzonderingen op opleveren in dezelfde staat: geoorloofde veranderingen, en wat door ouderdom tenietging of beschadigd raakte.
Wat u zelf veranderde
Kleine dingen die makkelijk terug te draaien zijn en weinig kosten, zoals een lamp aan de muur of een gordijnrail, mag u zonder toestemming aanbrengen. Artikel 7:216 van het Burgerlijk Wetboek verplicht u niet om veranderingen die mochten ongedaan te maken, tenzij de rechter u dat oplegt.
Volgens het Juridisch Loket moet u veranderingen soms wel terugdraaien, dus kijk in uw afspraken en het rapport en vraag bij twijfel advies. Bij een contract van op of na 1 augustus 2003 zonder opnamestaat hoeft dat alleen als de verhuurder bewijst dat u iets veranderde en dat de woning daardoor slechter werd. Een corporatie als Woonbedrijf vraagt bijvoorbeeld dat gordijnrails weg zijn en dat er geen lampen meer hangen, tenzij u bij de eerste inspectie iets anders afspreekt.
Voor een grotere verandering, zoals een bad installeren, heeft u schriftelijke toestemming van de verhuurder nodig; volgens artikel 7:215 van het Burgerlijk Wetboek geeft hij die bij een huurwoning in ieder geval binnen acht weken als de verandering de verhuurbaarheid niet schaadt of niet tot een waardedaling leidt. Kreeg u die toestemming van de verhuurder of de rechter, dan hoeft u de verandering aan het eind niet terug te draaien, tenzij zij iets anders bepaalden.
Veranderde u grote dingen zonder toestemming, of kreeg u die niet, dan moet u ze volgens het Juridisch Loket terugdraaien, zonder iets te beschadigen. Bij een woning met opnamestaat kan die eis van de verhuurder volgens de Woonbond wel onredelijk zijn bij een objectieve verbetering, zoals een wasmachine-aansluiting of een extra elektriciteitsgroep die u op deskundige wijze heeft laten aanleggen. Van de regels over toestemming in artikel 7:215 mag uw huurcontract niet in uw nadeel afwijken, behalve voor de buitenkant van de woning.
Overname door de volgende huurder
Moet de volgende huurder iets van u overnemen? Nee, alleen als hij dat zelf wil: hij is niet verplicht uw laminaat of gordijnrails over te nemen, en u bent niet verplicht iets aan te bieden, want u heeft wegbreekrecht. Haalt u iets weg, laat de woning dan onbeschadigd achter. Spreekt u een overname af, leg die dan vast op een overnameformulier met datum en beide handtekeningen, en vraag bij de voorinspectie hoe uw verhuurder daarmee omgaat.
Reken er niet op dat er al een opvolger is: bij een corporatie als Woonbedrijf is de nieuwe huurder vaak nog niet bekend als u verhuist. Heeft u dan niet bij de eerste inspectie via de overnameregeling van Woonbedrijf afgesproken dat een aantal spullen mag blijven, dan haalt u uw spullen alsnog zelf weg; vraag bij die afspraak ook wat er gebeurt als er nog geen nieuwe huurder is. Zelf weghalen mag tot de ontruiming, zegt artikel 7:216 van het Burgerlijk Wetboek, zolang de woning daarna redelijkerwijs weer overeenkomt met de oorspronkelijke staat.
Vergoeding voor verbeteringen
Verbeterde u veel aan de woning, dan is ze daardoor misschien meer waard geworden. U kunt dan volgens het Juridisch Loket aan het einde van de huur een vergoeding vragen aan uw verhuurder, maar alleen als u die verbeteringen zelf heeft betaald. De wet, artikel 7:216 van het Burgerlijk Wetboek, noemt zo'n vergoeding voor veranderingen die mochten en die u bij het vertrek laat zitten, voor zover artikel 212 van Boek 6 dat toestaat.
Eigen verhuisliften
De lift is van ons, de bediener ook.
Wat de smalle trap niet af kan, halen we uit elkaar of tillen we met de lift naar buiten; dat staat in de offerte. Uw meubels gaan beschermd in verhuisdekens omhoog of omlaag, met een ervaren bediener aan de knoppen.
Slijtage
Normale slijtage of schade
Normale slijtage herstelt u niet, schade die u veroorzaakte wel. Het Juridisch Loket geeft een voorbeeld: een badkamer of keuken van 15 jaar oud is niet meer perfect, en dat hoort zo. Ook volgens de Woonbond hoeft u niet te repareren wat door normaal gebruik versleten of kapot is.
Schade is iets anders. Als voorbeeld van een verandering die de woning slechter maakt, noemt het Juridisch Loket een gat dat u voor uw huisdier in een deur zaagde. Herstelkosten moeten wel redelijk zijn: bij een kapotte handgreep betaalt u niet de hele deur.
Ook op uw borg telt dat verschil. Gewone slijtage mag de verhuurder er niet van aftrekken, schrijft de Rijksoverheid, en schade door slecht onderhoud waarin hij zelf nalatig was evenmin.
Schoon, leeg en de sleutels
Schoon achterlaten en het dagelijks onderhoud gedaan hebben: zo zegt het Juridisch Loket het. Het woord bezemschoon komt in de huurregels van het Burgerlijk Wetboek niet voor. Wat uw verhuurder ermee bedoelt, kan in uw huurcontract of in het rapport van de voorinspectie staan; de corporatie Woonbedrijf vraagt bijvoorbeeld een lege, bezemschone berging en een balkon zonder mos of alg. Vraag het dus na, want laat u de woning niet netjes of niet volgens afspraak achter, dan mag de verhuurder de kosten om haar netjes te maken van uw borg aftrekken, schrijft de Rijksoverheid.
Plan de laatste dagen terug vanaf de opleverdatum uit uw opzegging, zoals wij dat ook bij een ontruiming aanraden: eerst bepalen wat mee moet en wat weg kan, dan de laaddag, dan de laatste schoonmaak. Sluiten de sleuteldata van uw oude en uw nieuwe woning niet op elkaar aan, dan kunt u dat overbruggen met tijdelijke opslag bij ons: u regelt dan geen tweede vervoerder, omdat wij de verhuizing en de tussenperiode uit handen nemen. Wie u verder moet laten weten dat u vertrekt, van energieleverancier tot verhuurder, staat in wat u regelt bij een verhuizing.
Op de verhuisdag zelf loopt u, voordat de wagen bij uw oude adres wegrijdt, deze punten uit onze verhuischecklist na:
- Meterstanden gefotografeerd: gas, elektra en water. Fotografeer ze ook als u ze noteert, dan heeft u bij een geschil de stand met de datum in beeld. Geef ze binnen vijf dagen na de verhuizing door aan uw energieleverancier en uw waterbedrijf.
- De vergeten plekken nagelopen: hoge planken, achterin kasten, de oven en de magnetron, de trommel van de wasmachine en de droger, onder de gootsteen, het medicijnkastje, laders in stopcontacten, zolder en kruipruimte, balkon en tuin, de schuur, en de haakjes aan de muur.
- De lege woning gefotografeerd: elke kamer, ook de tuin en de berging. Maak deze foto's opnieuw na de laatste schoonmaak en het laatste herstel, vlak voordat u de sleutels overdraagt, want pas dan tonen ze de staat waarin u oplevert.
- Alle sleutels geteld: voordeur, achterdeur, berging, brievenbus, meterkast, garage, en de reservesleutels die bij anderen lagen, in een zakje met een briefje wat waarvan is. Vraag bij het overdragen om een ontvangstbewijs.
- Laatste ronde met de voorman: samen elke kamer langs, wat gaat mee en wat blijft. Bij ons staat er een gediplomeerde voorman op de klus, juist voor dit moment.
Hoe de verhuisdag verder verloopt, van de parkeerplek tot de meterstanden, leest u in voorbereiden op de verhuisdag.
Eindinspectie en borg
Bij de eindinspectie, kort voordat het contract stopt, kijkt de verhuurder of u alles heeft gedaan wat in het rapport stond. Bij een corporatie als Woonbedrijf moet alles dan in orde zijn, anders betaalt u de kosten. Pas na die inspectie mag de verhuurder herstelkosten vragen. Na een voorinspectie betaalt u die volgens het Juridisch Loket alleen als:
- de verhuurder de woning op tijd controleerde;
- hij na de voorinspectie duidelijk liet weten wat u precies moet herstellen;
- u de kans kreeg om de reparaties zelf te doen;
- bij de eindinspectie blijkt dat u ze niet heeft gedaan.
Nieuwe reparaties mag hij na de eindinspectie niet meer vragen, behalve voor wat hij bij de voorinspectie niet kon zien, zoals een scheur in het behang achter een grote kast. Was er geen voorinspectie, dan betaalt u alleen wat de reparatie u zelf gekost zou hebben: de verf, niet de schilder. Bent u het niet eens met de herstelkosten, stuur de verhuurder dan een brief; het Juridisch Loket heeft daar een voorbeeldbrief voor.
Termijnen en verrekening van de borg
Deze regels noemt de Rijksoverheid in haar uitleg over de waarborgsom bij een huurwoning:
- Zonder verrekening: de verhuurder betaalt de borg binnen 14 dagen na het einde van de huur terug. Rente hoeft hij niet te betalen.
- Met verrekening: het restant krijgt u binnen 30 dagen na het einde van de huur terug, en de verhuurder moet u daar schriftelijk over informeren, met een volledige kostenspecificatie. Bij schade mag hij volgens artikel 7:261b van het Burgerlijk Wetboek alleen aantoonbaar gemaakte herstelkosten verrekenen.
- Wat verrekend mag worden: alleen achterstallige huur, servicekosten, schade aan de woning die voor uw rekening is, en de energieprestatievergoeding. Administratiekosten horen daar niet bij. De kosten om de woning netjes te maken noemt de Rijksoverheid los van die vier: verrekent de verhuurder ze, vraag dan om de specificatie en laat bij twijfel nakijken of ze eronder vallen.
- Bewijs van de borg: zoek de kwitantie of de bankoverschrijving van destijds op, want daarmee bewijst u dat u een borg betaalde en hoe hoog die was.
- Hoe hoog de borg mocht zijn: voor contracten vanaf 1 juli 2023 maximaal 2 maanden kale huur, voor oudere contracten maximaal 3.
Komt het geld niet, of trekt de verhuurder te veel af, schrijf hem dan een brief waarin u de borg terugvraagt; ook daarvoor heeft het Juridisch Loket een voorbeeldbrief. Helpt dat niet, dan kunt u het geld terugvragen via de rechter. Voor gratis juridisch advies over de borg en de oplevering verwijst de Rijksoverheid naar het Juridisch Loket. Persoonlijk advies van het Juridisch Loket is er voor mensen met een laag inkomen en weinig spaargeld; over de borg kunt u ook bij uw gemeente terecht, en heeft u een rechtsbijstandverzekering, vraag die dan om advies.
Feitsma
Wat Feitsma rond de oplevering doet
Voordat de wagen vertrekt, loopt u met onze voorman nog één keer elke kamer na. Als Erkende Verhuizer verzekeren wij uw inboedel standaard tot € 100.000. Die dekking geldt ook voor beide woningen; meer op onze pagina over de verzekering tijdens de verhuizing.
Sluiten de sleuteldata niet aan, dan gaat uw inboedel naar onze loods in de Waarderpolder, of voor een paar dagen in een afzetbak van 50 m³. Ook tussentijdse opslag bij ons valt onder het Garantiecertificaat van de Erkende Verhuizers, net als de verhuizing.
Moet een woning na een overlijden of een gedwongen einde van de huur ineens leeg? Dan ontruimen wij vanuit onze loods en leveren wij de woning leeg op; zie een woningontruiming regelen.
Veelgestelde vragen
Vragen over een huurwoning opleveren
Eerst vijf vragen over de oplevering zelf, daarna drie over wat Feitsma doet.
Bestaat er een formulier voor de eindinspectie?
Een vast formulier noemen het Juridisch Loket en de Rijksoverheid niet: het rapport van de inspectie maakt uw verhuurder of de woningopzichter. Vraag daarom vóór het einde van de huur na hoe u de woning moet opleveren, zoals de Rijksoverheid aanraadt, en vraag het rapport op papier. Voor het rapport bij de oplevering raadt de Rijksoverheid ook aan erbij te zijn en te controleren of er een datum, een naam en een handtekening op staan. Bent u het niet eens met wat erin staat, teken het dan niet, schrijft het Juridisch Loket.
Hoe lever ik een huurwoning op na veertig of vijftig jaar huren?
Ook dan beslist de opnamestaat. Is die er niet en tekende u het contract vóór 1 augustus 2003, dan gaat de wet ervan uit dat de woning bij de start in goede staat was, tenzij u kunt bewijzen dat dat niet zo was. Normale slijtage hoeft u volgens het Juridisch Loket in het algemeen niet te herstellen, maar bij een contract van vóór 1 augustus 2003 zonder opnamestaat noemt het ook ‘netjes en zonder beschadigingen’. Sommige verhuurders hebben een eigen regeling, zoals de corporatie Woonbedrijf: daar hoeft wie langer dan 30 jaar in de woning woont sommige aanpassingen aan vaste onderdelen niet meer weg te halen, maar vloeren en gordijnen haalt u ook daar zelf weg en schade herstelt u zelf; vraag dus na wat bij uw eigen verhuurder geldt.
Welke kosten kunnen er na de eindinspectie nog komen?
Aan herstelkosten na een voorinspectie alleen die voor punten uit het rapport die u niet heeft gedaan, en voor wat de verhuurder bij de voorinspectie niet kon zien. Was er geen voorinspectie, dan betaalt u alleen wat de reparatie u zelf gekost zou hebben, zoals de verf en niet de schilder. Die kosten moeten redelijk zijn. Houdt de verhuurder ze in op de borg, dan krijgt u het restant binnen 30 dagen terug met een volledige kostenspecificatie, en verrekenen mag alleen met de vier soorten kosten die de Rijksoverheid noemt.
Wat als er bij de start geen opnamestaat is gemaakt?
Dan telt de datum van uw huurcontract. Tekende u op of na 1 augustus 2003, dan mag u de woning achterlaten zoals ze nu is, schoon en met het dagelijks onderhoud gedaan. Meent de verhuurder dat de woning bij de start in betere staat was, dan moet hij dat bewijzen; wil hij dat u iets terugdraait, dan moet hij bewijzen dat u iets veranderde en dat de woning daardoor slechter werd. Tekende u eerder, dan levert u de woning in goede staat op, tenzij u kunt bewijzen dat ze dat bij de start niet was.
Moet ik zelf bij de inspecties zijn?
Bij de oplevering helpt het als u aanwezig bent, schrijft de Rijksoverheid. Tijdens de inspecties loopt de verhuurder met u door de woning en bekijkt hij wat u nog moet herstellen, volgens het Juridisch Loket. Vaak krijgt u vooraf een brief of e-mail met het moment waarop hij langskomt.
Kan mijn inboedel bij Feitsma staan als de sleuteldata niet aansluiten?
Ja: voor een paar dagen in een afzetbak van 50 m³ bij onze opslag, en anders in een houten verhuiskist van zo'n 10 m³ of, bij een inboedel boven de 20 m³, in een 20ft zeecontainer, afgesloten en verzegeld waar u bij bent. Alles staat in onze verwarmde loods in de Waarderpolder, met alarm en camera's. Ook tussentijdse opslag bij ons valt onder het Garantiecertificaat van de Erkende Verhuizers, net als de verhuizing. Er is geen minimumtermijn en geen minimumvolume, en meer staat op de pagina over inboedelopslag in Haarlem.
Wat als de verhuizers in de oude woning iets beschadigen?
Als Erkende Verhuizer verzekeren wij uw inboedel standaard tot € 100.000, op basis van nieuwwaarde en zonder eigen risico. Die dekking geldt ook voor beide woningen. Wat er bij schade gebeurt, staat in de voorwaarden van de Erkende Verhuizers; meer op onze pagina over de verhuisverzekering.
Levert Feitsma een woning ook leeg op na een ontruiming?
Ja. Bij een ontruiming zetten wij wat u nog wilt verdelen in de opslag en leveren wij de woning leeg op. Onze adviseur komt kosteloos en vrijblijvend langs, loopt de woning met u door en schat in hoeveel er staat. Hoe u zo'n ontruiming in volgorde aanpakt, staat bij woningontruiming in drie stappen.
Bronnen
- Het Juridisch Loket, Hoe moet ik mijn huurwoning opleveren als mijn huurcontract stopt?, geraadpleegd op
- Rijksoverheid, Mag mijn verhuurder een waarborgsom vragen als ik een woning wil huren?, geraadpleegd op
- Woonbond, Hoe moet ik mijn woning opleveren?, gewijzigd op
- Burgerlijk Wetboek Boek 7, artikelen 7:215, 7:216, 7:224 en 7:261b (wetten.overheid.nl), geldende tekst van
- Wet goed verhuurderschap, Staatsblad 2023, 103 (officielebekendmakingen.nl), geraadpleegd op
- Volkshuisvesting Nederland, Waarborgsom (volkshuisvestingnederland.nl), geraadpleegd op
- Woonbedrijf, Woning opleveren (woonbedrijf.com), geraadpleegd op
- Feitsma Verhuizingen, verhuischecklist, geraadpleegd op
- Feitsma Verhuizingen, wat regelen bij een verhuizing, geraadpleegd op
- Feitsma Verhuizingen, woningontruiming regelen, geraadpleegd op
- Feitsma Verhuizingen, inboedelopslag in Haarlem, geraadpleegd op
- Feitsma Verhuizingen, particuliere verhuizing, geraadpleegd op
- Feitsma Verhuizingen, Erkende Verhuizer, geraadpleegd op
Gecontroleerd door Shan Morshedian
Morgen de sleutel, vandaag geregeld.
Stuur een paar foto's van uw inboedel via WhatsApp en u weet vandaag nog waar u aan toe bent.
Verder lezen.
Verhuischecklist 2026: alles wat u moet regelen.
Verhuischecklist met 91 taken, van acht weken vooraf tot de maand erna. Vink online af, vul uw verhuisdatum in en zie wat de gemeente automatisch doorgeeft.
Lees meerWat regelen bij een verhuizing: de 42 instanties.
Wat u zelf moet regelen bij een verhuizing en wat vanzelf gaat via de gemeente. Alle 42 instanties op een rij, met de wettelijke termijnen en de valkuilen.
Lees meerWoningontruiming regelen in 3 stappen.
Moet een woning snel leeg na een overlijden of opname in de zorg? Zo verdeelt u de inboedel, wat er in opslag kan en wat wij voor u ontruimen. Vraag advies.
Lees meer